營改增(zeng)對建筑業的影響主(zhu)要有(you)以下幾(ji)個方面(mian)：

　　企(qi)業運營結(jie)構(gou)

　　許多開發商通過(guo)特殊目的公司(SPV)運(yun)營各開發項目。如果(guo)匯(hui)總申報無法實現，意味著每(mei)一次開發新的項目時，都(dou)需要讓每(mei)個(ge)特殊目的公司盡早登記為增值稅一般(ban)納稅人(ren)，以確(que)保(bao)可以盡早獲得進項稅抵扣(kou)資格。

　　然而，直到(dao)各(ge)公司產生(sheng)(sheng)銷(xiao)項(xiang)稅(shui)(shui)時才能(neng)實現相關(guan)進項(xiang)稅(shui)(shui)額的經(jing)濟效應。因為除了部(bu)分(fen)貨物和服(fu)務出(chu)口外，中國并不存(cun)在進項(xiang)稅(shui)(shui)留抵(di)退(tui)稅(shui)(shui)機制(這與其他很多增值(zhi)稅(shui)(shui)國家不同(tong))。因此，增值(zhi)稅(shui)(shui)對企業現金流會產生(sheng)(sheng)顯著并長遠的影響(xiang)。此外，當以(yi)特(te)殊目(mu)的公司架構(gou)運營時，一個項(xiang)目(mu)產生(sheng)(sheng)的進項(xiang)稅(shui)(shui)將(jiang)不能(neng)用于(yu)抵(di)扣(kou)另一個項(xiang)目(mu)產生(sheng)(sheng)的銷(xiao)項(xiang)稅(shui)(shui)。

　　現有合同(tong)的條款

　　如果合同已經簽訂且(qie)無法轉嫁增值稅(shui)，并且(qie)供應商(shang)在(zai)合同簽訂時(shi)以較低稅(shui)率(3%或5%)的營業稅(shui)作為定價標準，則(ze)供應商(shang)有(you)可能需要(yao)自行承擔(dan)11%的增值稅(shui)稅(shui)負。

　　土地占整個(ge)項目的價(jia)值比例

　　預計政府部門(men)將不(bu)需要就出(chu)讓土(tu)地(di)使(shi)用(yong)權繳納銷項(xiang)(xiang)(xiang)稅(shui)(shui)，然而希望(wang)開(kai)發商(shang)購買土(tu)地(di)使(shi)用(yong)權時，也(ye)許可就土(tu)地(di)使(shi)用(yong)權的價(jia)格視(shi)同進(jin)(jin)項(xiang)(xiang)(xiang)進(jin)(jin)行抵扣(kou)(kou)，就意味著當開(kai)發商(shang)出(chu)售已完成(cheng)的項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)時，其增值(zhi)稅(shui)(shui)應納稅(shui)(shui)額(e)將由增值(zhi)稅(shui)(shui)銷項(xiang)(xiang)(xiang)稅(shui)(shui)額(e)與“視(shi)同”進(jin)(jin)項(xiang)(xiang)(xiang)稅(shui)(shui)額(e)決(jue)定。此外，如(ru)果建筑(zhu)勞務和材料占項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)開(kai)發總價(jia)值(zhi)越(yue)高，則可抵扣(kou)(kou)進(jin)(jin)項(xiang)(xiang)(xiang)稅(shui)(shui)額(e)越(yue)高，因為材料的進(jin)(jin)項(xiang)(xiang)(xiang)稅(shui)(shui)稅(shui)(shui)率為17%，而建筑(zhu)成(cheng)本會帶來11%進(jin)(jin)項(xiang)(xiang)(xiang)稅(shui)(shui)。

　　銷售模式

　　出售(shou)已(yi)完(wan)工房(fang)(fang)地(di)(di)產項目和出售(shou)房(fang)(fang)地(di)(di)產企業的(de)股權，可能適用不同(tong)的(de)增(zeng)值(zhi)稅處理(li)方法。

　　過渡政策或(huo)豁免(mian)政策所帶來的影響

　　在(zai)(zai)具(ju)體實(shi)施細則中，預期將會(hui)出臺過渡(du)政策(ce)或(huo)豁免政策(ce)，以應對房地產開發商在(zai)(zai)營改增(zeng)前(qian)已開工的項目中使用的材料不(bu)能抵扣進項稅(shui)，而銷(xiao)售(shou)此類(lei)項目時卻需(xu)要按照銷(xiao)售(shou)價格總額的11%繳納增(zeng)值稅(shui)的情況。我們注意到市(shi)場上一直(zhi)在(zai)(zai)討論(lun)是否允(yun)許開發商選(xuan)擇5%簡易征收增(zeng)值稅(shui)，這一點有望在(zai)(zai)實(shi)施細則發布時明確(que)。

　　交易對方是否為增值稅(shui)一般納稅(shui)人

　　如果銷售業(ye)務的(de)(de)購(gou)買(mai)方(fang)(fang)(fang)屬(shu)于(yu)增值稅一般(ban)納(na)稅人，或租(zu)賃業(ye)務的(de)(de)承(cheng)租(zu)方(fang)(fang)(fang)屬(shu)于(yu)增值稅一般(ban)納(na)稅人，供應商向該購(gou)買(mai)方(fang)(fang)(fang)或承(cheng)租(zu)方(fang)(fang)(fang)轉嫁增值稅將相對容易。總體(ti)而(er)言(yan)，這意味著(zhu)B2B模式下的(de)(de)房地產交易(如商場﹑寫字樓﹑工(gong)廠﹑酒(jiu)店和(he)其他形(xing)式的(de)(de)商業(ye)房地產項目)相比B2C或C2C模式下的(de)(de)住宅交易而(er)言(yan)，受政策變化不利影響(xiang)的(de)(de)可能(neng)性更低。